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今回から「不動産取引契約シリーズ」に入ります。第1回目は、「不動産取引上の押さえるべきポイント」についてです。

不動産取引契約では、法律上の知識が必要になるため日常では耳にしないような用語や概念が飛び交います。

また、土地や建物に関する法的規制は、医院開業に大きなインパクトを与えます。どのようなことに注目すべきか見て行きましょう。

 

①契約当事者は誰か?

不動産取引では、相手方の契約者が、真の売主・貸主であるかどうかを確認する必要があります。賃貸借契約の場合は、転貸(また貸し)される場合もありますので、転貸者と所有者の間で正式な契約が交わされているかどうかも確認が必要です。

土地・建物の真の所有者は、登記簿で確認できます(登記簿は、法務局で入手・閲覧することができます)。

医院開業時には登記簿謄本や賃貸契約書を提出する場面もありますので、しっかりと確認しておきましょう。

 

②登記簿の内容を確認する

その土地・建物を誰が真に所有しているか、外見からはわかりません。したがって、所有者や所有権に関する事項を詳しく知るためには登記簿謄本を閲覧する必要があります。

土地は1区画を1筆と数え、その1筆ごとに、建物は1軒ごとに登記されています。区画が複数またがっている場合は、各筆ごとに確認が必要です。

【不動産登記簿の見本】

法務省:不動産投機のABC より)

また、法務局で公図を閲覧することにより、土地の位置や形状を確認することもできます。

【公図の見本】

盛岡地方法務局 より)

 

③現地で確認する

実際に開業候補となる場所を確認する場合は、特に境界線や法的規制も含めて事前情報を調べておき、確認に臨みます。境界については後々トラブルになることも多いので、問題がないことを確認しておきましょう。

土地が拓かれていない山林や傾斜地の場合は、土地代だけでなく造成・伐採・水道電気引き込み工事、基礎補強工事にかかる費用がかかる場合があったり、古い民家を建て替える場合には解体費用も含まれることがあります。

このように現地を見なければわからないこともたくさんありますので、事前情報を持って確認していきます。

 

④適正価格を把握する

不動産取引契約前に、その取得価格または賃貸価格が適正かどうかを調べておく必要があります。

参考になるのは、周辺の土地・建物の過去事例が相場となります。ただし、不動産価格は変動するため、過去事例でも提示されている価格の時期と現在では異なる場合もあります。

また、土地の場合は周辺環境や使用用途等によっても価格差がありますし、建物は築年数や建築構造によっても価格が変わります。

もし取引事例が少ない場合は、①公示価格(国土交通省)、②基準価格(都道府県)、③路線価(国税庁)などを参考に取引価格と比較することになります。

 

次回は、「不動産売買契約」についてお届けします。

 

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