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「不動産取引契約シリーズ」の最終回は、「借地契約時のポイント」です。

 

借地契約とは

日本では土地そのものを持つ権利(土地所有権)と、土地の上にあるスペースを使用する権利または土地の上にある建物を所有する権利(地上権と土地賃借権)が、法的に区分されています。

借地契約は、地主名義のままの土地を借りて、その上に建物を自己名義で立てて所有することになります。すでに建っている物を借りる場合には、借家契約となります。

借地契約に関係する法律は借地借家法で、契約の種類によって扱いが異なります。

 

借地契約の種類

普通借地権

特に期間を定めずに契約を行う場合は、「普通借地権」の設定となります。通常、特に定めがない場合、30年がひとつの目安となっています。30年以上の期間の定めがあって、仮に期間満了となっても借地上に建物がある場合は更新ができ、更新拒絶には地主側に「正当な理由」が必要とされます(法定更新・借地借家法第5条)。

更新した場合の存続期間は、1回目で20年以上、2回目以降で10年以上と、借りる側に非常に有利な規定になっています。

 

定期借地権

医院開業では、契約期間終了後に「契約更新を行わない」ことを前提にした「定期借地権」の利用による借地契約が多いと言われます。

定期借地権は、契約期間を
・10年以上20年以下
・30年以上
・50年以上
などに設定する3パターンがあり、それぞれによって契約内容を定めます。

契約期間の満了とともに借地契約は終了し、更新はできません。もし継続して使用したい場合は、新たに借地契約を結ぶことになります。

 

定期借地権の注意点

半永久的にその場所・建物を安定的に使用するタイプの普通借地権がよいか、期間を定めてしっかり先を見てやっていく方がよいか、それは医院経営の将来的な希望やそのときの状況、地主の意向などにより選択していくことになります。

ただし、定期借地権にもとづいて契約を行い、医院を新築する場合は銀行からの建築資金の融資額が、土地を購入するときに比べて低く見積もられることになるので、注意が必要です。

これは、金融機関側から土地の所有者・建物の所有者が誰であるかを見た時に

①両者が同じ場合(土地購入・建物新築)

②異なる場合(建物のみ所有・新築)

以上のいずれかによって、話が変わるからです。

①のパターンであれば、融資時に土地・建物を担保に入れて、万一のときには両方を売却するなどの話が一回で済みますが、②では建物を担保に入れても売却時に地主の同意が得られないなどのリスクを考えると、消極的にならざるを得ません。この場合、建築資金としてあらかじめ自己資金を多めに確保しておくことが求められます。

 

定期借地権の種類

定期借地権は、一般的に以下の3パターンに分かれます。詳しい契約条件や手続き等は、必ず専門家を通じて確認しましょう。

一般定期借地権

契約期間を50年以上に設定して、契約期間満了時に地主に対して建物の買取を請求しないパターンです。

借地権者は、契約期間満了後に建物を壊し、更地にして地主に返します。

建物譲渡特約付借地権

契約期間を30年以上として、契約期間満了とともに建物を相当の対価で地主に譲渡します。

契約終了後に借主が請求すると、賃貸借契約に移行できるとされています。

事業用借地権

契約期間を10年以上50年未満に設定し、建物の使用は住宅以外に限定、建物の買取請求はしません。

 

以上で、不動産取引契約シリーズは終了です。

次回は、「調剤薬局との協力関係」についてお届けします!

 

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